تمهيد :
التأجير العقاري الآمن في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة برزت تحديات جديدة لدى ملاك العقارات حتى أصبحت العقارات تشكل تهديدا لأصحابها بعد أن كانت مصدرا للأمان الاقتصادي وتتمحور أهم مشاكل ملاك العقارات حول عدم قدرة المستأجرين بدفع بدل الايجار نتيجة للظروف الاقتصادية الصعبة بالاضافة الى عزوف التجار وأصحاب الشركات التجارية عن التوسع التجاري – لا بل – اغلاق العديد من المتاجر أبوابها بسبب عدم قدرتها على الاستمرارية في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي خلفتها جائحة كورونا ، لكن التحدي الأكبر الذي يواجهه ملاك العقارات هو ارتفاع الرسوم والضرائب العقارية وارتفاع التكاليف الدورية للحفاظ على ديمومة واستمرارية منفعة العقار لكي يبقى صالحا للغرض الذي انشئ من اجله ، لكنني سأسلط الضوء هنا على موضوع كيفية الوصول الى ما يسمى بالتأجير الأمن وخيارات المالك تجاه المستأجر غير الملتزم :
أولا : خطوات التأجير الآمن
- التأجير العقاري الآمن قبل الشروع بابرام عقد الإيجار يجب على المالك التحري عن المستأجر وقدرتة على الالتزام بدفع التزاماته المالية ويكون ذلك من خلال معرفة وضعه القانوني فيما اذا كان هنالك قضايا منظورة أو مفصولة بحقه وحجم الديون الملقاة على عاتقه وسبب انتقاله من عقاره القديم والاتصال مع مالك العقار القدين اذا أمكن ذلك .
- اذا قام المالك بعمل التحريات اللازمة وتبين أن المستأجر مليء ولا يوجد أي مسائل قد تثير الشكوك ، يتم كتابة عقد الايجار وتجدر الإشارة هنا بأن عقود الايجار المكتبية وإن كانت على علاتها تفي بالغرض الا أنها لا تتناول كافة المسائل التفصيليه التي يجب مراعاتها وانصح بالتوجه الى المحامي والمستشار القانوني لكتابة العقد .
- أخذ صورة عن هوية المستأجر وتحديد عنوان مختار في العقد وأي وثائق اخرى ضرورية كالسجل التجاري اذا كان المستأجر شركة .
- تقاضي بدل الايجار مقدما عند توقيع عقد الايجار وإذا تعذر ذلك تجزءة الدفعات بحيث لا تتجاوز 3 دفعات سنويا .
- تسليم المأجور وتوثيق حالة المأجور عند التسليم ويفضل شرح واقع الحال وتوقيع المستأجر على المستند وتوقيع الشهود كذلك .
ثانيا : خيارات المالك تجاه المستأجر غير الملتزم (المماطل)
- اذا ثبت للمالك أن المستأجر غير قادر على دفع الايجار أو غير ملتزم بالدفع رغم قدرته فعليه أن يلجأ للحديث معه بالطرق الودية لحثه على الالتزام .
- اذا لم يتم حل الاشكال يتم اللجوء الى المحامي لمحاولة حل الاشكال بالطرق الودية أيضا .
- اذا تعذر حل المشكله مع المستأجر بالطرق السابقة ينصح باللجوء الى القضاء عن طريق أحد المحامين ووللمالك الخيارات التالية :
- اذا كانت المشكلة تتعلق بالاجور غير المدفوعة فقط والعقد مازال ساريا ولا يريد المالك فسخ العقد يتم طرح العقد الايجار مباشرة لدى دائرة التنفيذ للمطالبة بالاجور المستحقة .
- اذا كان المالك لا يريد الاستمرار في عملية التأجير يقوم المحامي برفع دعوى فسح العقد والمطالبة بالاجور المستحقة .
- اذا كان عقد الايجار منتهيا بانقضاء مدته فللمالك احد الخيارين اما رفع دعوى فسخ عقد الايجار و/أو منع المعارضة والمطالبة بأجر المثل أو التقدم للقضاء المستعجل بطلب لاسترداد المأجور مع مراعاة الشروط الواردة في قانون المالكين والمستأجرين .