الطلب المستعجل يُعتبر عقد الإيجار من طائفة العقود الرضائية التي تبرم بين طرفيها بالتراضي، والتي تحمل كل طرف من طرفيها بجملة من الالتزامات تجاه الطرف الآخر، ومن أهم الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر هو التزامه برد العين المؤجرة وتسليمها إلى المالك (المؤجر) متى انتهت الإجارة ولم يتم الاتفاق على تجديدها، إلا أن هناك حالات يمتنع فيها المستأجر عن تنفيذ التزامه هذا دون مبرر شرعي أو قانوني بسوغ له ذلك، مما يترتب عليه لجوء المؤجر إلى القضاء بدعوى موضوعية قد تستغرق وقتاً طويلاً حتى يصدر فيها حكماً فاصلاً
وحتى يعالج المشرع الأردني تلك الحالات فقد أصدر كبداية قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 المعدل، وفي سياق هذا القانون أوضح المشرع السبيل الواجب اتباعه لاسترداد المؤجر للمأجور متى تحققت شروطه، وكان في إصدار تعديلات قانون المالكين والمستأجرين بالقانون رقم 17 لسنة 2009 والمعدل بالقانون رقم 22 لسنة 2011 طريقاً لاسترداد المؤجر للمأجور متى انتهت مدة الإجارة، وهذا الطريق يمر عبر القضاء المستعجل.
التزام المستأجر برد المأجور
يدخل عقد الإيجار ضمن طائفة العقود الرضائية التي تنعقد بتراضي طرفيها، ويكون الاتفاق على التزامات كل طرف مثبتة ومتفق عليها ببنود العقد، مما يجعل التزامات كل منهما محددة وواضحة، وباعتبار أن عقد الإيجار أيضاً من العقود المؤقتة فإنه ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها، ومن الطبيعي أن المستأجر يكون ملتزماً بإعادة المأجور إلى المؤجر بانتهاء مدة الإجارة، حيث تصبح يده عليها بعد ذلك بمثابة يد غاصب.
ما يلتزم المستأجر برده
لكي نتبين علام ينصب التزام المستأجر بالرد فيلزم أن نتعرض لنص (المادة 700/1) من القانون المدني الأردني الذي تضمن أنه (1- على المستأجر رد المأجور عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها)، ومن نص هذه المادة يتبين لنا أن المستأجر يلتزم برد المأجور ذاته، فلا يعد تنفيذاً من المستأجر لالتزامه بالتسليم أن يكون التسليم منصباً على نفس المأجور بعينه والذي تسلمه من المؤجر في بداية الإجارة.
مما يترتب عليه أن رد المستأجر لشيء آخر مماثل للمأجور حتى وإن كان بذات المواصفات لا يمكن اعتباره تسليماً ولا يبرئ ذمته من التزام رد المأجور، إلا إذا قوبل ذلك بالموافقة من قبل المؤجر[1]، وهذا الالتزام يتحقق في ذمة المستأجر أياً كان سبب انتهاء الإجارة ولا يقتصر فقط على حالة انتهائها لانتهاء مدتها، حيث يقوم هذا الالتزام إذا كان سبب انتهاء الإجارة هو فسخ العقد أو غيره من أسباب الإنهاء الأخرى.
آلية تنفيذ الالتزام بالرد
متى انتهت الإجارة وقام في حق المستأجر التزامه برد المأجور للمؤجر، فيجب عليه أن يعيد المأجور للمؤجر كما سبق وأن أوضحنا بالحالة التي كان عليها وقت إبرام العقد، ويتمثل رد المأجور في أن يتم وضعه تحت تصرف المؤجر، وبصورة يستطيع أن يضع يده عليه وينتفع به دون أي مانع يعوقه في ذلك، فيقوم المستأجر برفع أي منقولات أو غيرها مما يمكن أن يحول دون البائع واستلام المأجور والانتفاع به. ويكون رد المأجور للمؤجر في المكان الذي يتفق عليه، وإن لم يوجد مثل هذا الاتفاق فيكون الرد في ذات المكان الذي كان فيه المأجور عند إبرام العقد أي المكان الذي تم استلامه فيه من المؤجر.
آثار إخلال المستأجر بالتزامه برد المأجور
متى انتهت الإجارة وامتنع المستأجر عن رد المأجور للمستأجر وظل محتفظاً به تحت يده، فهناك بعض الآثار التي تنتج عن ذلك، ويمكننا أن نوردها على النحو التالي:
– بداية فإنه وبمجرد امتناع المستأجر عن رد المأجور ينشأ للمؤجر الحق في اللجوء إلى القضاء المستعجل بطلب ضد المستأجر يطلب إلزامه فيه وبصفة مستعجلة برد المأجور، ويعد رفض المستأجر رد المأجور هو السبب الأساسي والرئيسي في تقديم المؤجر لمثل هذا الطلب، وقد أيدت محكمة التميز الأردنية هذا فيما قضت به من أحكام [2].
– يحق للمؤجر متى تأخر المستأجر أو امتنع عن رد المأجور أن يطالب المستأجر بالتعويض المناسب لقاء ما أصابه من أضرار من جراء إخلال المستأجر بالتزامه، وقد جرت المحاكم الأردنية على الحكم للمؤجر بأجر المثل عن الفترة التي يمتنع فيها المستأجر عن تسليم المأجور وذلك سندا لنص (المادة 700/2) من القانون المدني الأردني والتي نصت في شأن احتفاظ المستأجر بالمأجور وعدم رده بعد انتهاء الإجارة على أنه (2- فإذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزما بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر)، وأيضاً نص (المادة 708) من ذات القانون والتي نصت على أنه (إذا استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة الإيجار يلزمه أجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرأ على المأجور من ضرر).
وأخيراً فإن المستأجر يضمن هلاك المأجور بعد انتهاء الإجارة طالما ظل محتفظاً به ولم يرده للمؤجر، إلا أن مسؤوليته عن ذلك لا تكون مسؤولية عقدية نظراً لانتهاء مدة عقد الإيجار، ولكن مسؤوليته وضمانه في تلك الحالة يتأسسان على كون يده على المأجور هي يد غاصب تحمله مسؤولية هلاك أو تلف المأجور.
مضمون الطلب المستعجل برد المأجور
متى امتنع المستأجر عن تنفيذ التزامه برد المأجور للمؤجر طوعاً، فإن حق المؤجر في اللجوء إلى القضاء المستعجل بطلب استرداد المأجور يصبح قائماً، ويحق للمؤجر عندئذ سلوك هذا السبيل.
الطلب المستعجل بوجه عام
يعد القضاء المستعجل هو الجهة التي يتم اللجوء إليها استهدافاً لإسباغ الحماية القضائية على حقوق يخشى عليها من الضياع إذا تم اللجوء إلى القضاء الموضوعي لحمايتها، وذلك نظراً لما يستغرقه القضاء الموضوعي من وقت طويل يمكن أن تضيع وتختفي فيه الأدلة التي تساعد في إثبات الدعوى الموضوعية.
وبالرجوع إلى القوانين الأردنية والعربية تبين لنا أن أياً منهم لم يتعرض بالتعريف للطلب المستعجل، لا سيما وأن تعرض قانون أصول المحاكمات المدنية لم يكن للطلب المستعجل، ولكنه كان لتنظيم القضاء المستعجل واختصاصاته فقط، وهو ما جعل الفقه والقضاء يتناوله بالتعريف على أنه طلب يقدم بغية الفصل في بعض المسائل والموضوعات التي يخشى من ضياعها أو اضمحلالها بمرور الزمن، وتكون صفة الاستعجال قائمة فيها، ويكون الحكم في تلك المسائل حكماً مؤقتاً ولا يمس بأصل الحق المتنازع فيه.
مما يتضح معه أن الطلب المستعجل هو طلب وقتي يتم تقديمه إلى القاضي المستعجل، ويكون تقديمه من قبل ذوي المصلحة بغية طلب اتخاذ إجراء ما بشأن حق معين خشية تأثير مرور الوقت عليه، على أن يكون ذلك جميعه بدون أدنى مساس بأصل الحق، ويكون القرار الصادر في هذا الطلب هو قراراً وقتياً.
الطلب المستعجل برد المأجور
يختلف وضع ومفهوم الطلب المستعجل برد المأجور في ظل قانون المالكين والمستأجرين عن الطلب المستعجل في ظل قانون أصول المحاكمات المدنية، ويعزى هذا الاختلاف إلى الاختلاف في طبيعة كلاً من الطلبين، فالدعاوى الإيجارية بطبيعتها هي دعاوى تقتضي سرعة الفصل في موضوعها، وهو ما لا يتوافر في القضاء الموضوعي الذي يستغرق وقتاً طويلاً، كما أن القضاء المستعجل يعالج تلك المشكلة من خلال قابلية القرار الذي يصدره برد المأجور للتنفيذ.
كما أن هناك اختلافاً هاماً وجوهرياً آخر بينهما، حيث إن المشرع لم يلزم المؤجر بإقامة دعوى موضوعية متى صدر له قراراً في الطلب المستعجل برد المأجور، بينما يختلف الأمر في أصول المحاكمات المدنية والذي ليزم المدعي بأن يقيم دعواه الموضوعية بإثبات الحق في مدة أقصاها ثمانية أيام من تاريخ صدور القرار في الطلب المستعجل، فإن لم يفعل فإن القرار المستعجل الصادر لصالحه يصبح كأن لم يكن.
ويعتبر استحداث المشرع الأردني للطلب المستعجل برد المأجور خطوة إيجابية في طريق فض الأزمة الناشئة عن طول أمد التقاضي أمام محكمة الموضوع، كما أنه قد سبق به العديد من القوانين العربية التي لا زالت تربط رد المأجور بطلب الإخلاء، كما هو الحال في القانون المصري الذي لم يعرف مثل هذا الطلب المستعجل، فلا يوجد به أي نص قانوني يبيح للمؤجر اللجوء للقضاء المستعجل بطلب استرداد المأجور بصورة منفصلة عن طلب الإخلاء، بجانب أن دعوى الإخلاء والاسترداد في القانون المصري تتقيد بإثبات توافر حالة الاستعجال فيها، في حين أن الطلب المستعجل برد المأجور اعتبر المشرع الأردني أن حالة الاستعجال هي حالة مفترضة فيه، فلا يلزم المؤجر بإثبات قيامها باعتبارها مفترضة.
مدى خضوعه لشروط الطلب المستعجل
يعتبر شرط الاستعجال وشرط عدم المساس بأصل الحق هما الشرطين الرئيسيين لاختصاص القضاء المستعجل بنظر الطلب المستعجل بوجه العام، فهل يلزم توافر هذين الشرطين في طلب رد المأجور في ظل أحكام قانون المالكين والمستأجرين؟
شرط الاستعجال
على الرغم من أن الطلب المستعجل برد المأجور في ظل قانون المالكين والمستأجرين يخضع لشرط الاستعجال الذي يخضع له الطلب المستعجل في قانون أصول المحاكمات المدنية، إلا أنه يختلف عنه في أن صفة الاستعجال في الطلب المستعجل برد المأجور هي صفة مفترضة، وينبني افتراضها بشكل مسبق على فكرة توافر الاستعجال متى ظل المستأجر شاغلاً للمأجور وامتناعه عن تسليمه رغم انتهاء مدة الإجارة، وهو ما يصيب المؤجر بخسائر متزايدة تتمثل في استمرار فقدره للقدرة على الانتفاع بملكه طوال فترة بقاء المأجور تحت يد المستأجر غصباً.
وبالتالي فإن طلب رد المأجور متى قدم إلى القضاء المستعجل، فإن الأخير لا يتعرض بالبحث لمسألة توافر الاستعجال فيه من عدمه، بل يقتصر تعرضه على بحث مدى توافر الشروط المطلوب توافرها في طلب الاسترداد من عدمه.
شرط عدم المساس بأصل الحق
على صعيد آخر فإن شرط عدم مساس القاضي المستعجل بأصل الحق عند تصديه للطلب المستعجل بوجه عام لا يحول بينه وبين تعرضه بالفحص لما قدمه الخصوم من أوراق بالقدر المناسب الذي يتيح له الوقوف على طبيعة النزاع.
وهو ينطبق أيضاً على الطلب المستعجل برد المأجور، حيث إن القاضي المستعجل لا يبحث في أصل الحق، ولكنه يبحث في مدى توافر الشروط التي نص عليها قانون المالكين والمستأجرين للتقدم بطلب الاسترداد من عدمه، ويكون ذلك أيضاً خاضعاً لإمكانية تعرض القاضي المستعجل لمستندات الطلب بالقدر الذي يتيح له الوقوف على تحقق تلك الشروط وتحديد طبيعة النزاع.
حالات ثبوت أحقية المؤجر في الطلب المستعجل برد المأجور
نصت (المادة 19) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته على أن (يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي إتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد العقار المأجور واستلامه خاليا من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد أو وفق أحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون).
وبالرجوع لنص (المادة 5/ب) من ذات القانون نجد أنها قد نصت على أن (1- أما عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليه. 2- إذا نص العقد على تجدده تلقائيا، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية).
انتهاء مدة الإجارة وفقاً لأحكام القانون
باعتبار أن عقد الإيجار يدخل في طائفة العقود الرضائية فإن جميع ما يتضمنه العقد من التزامات تكون واجبة الاحترام من قبل طرفي العقد، وباعتبار أن مدة العقد تكون محددة في صلبه، وتمثل التزاماً على عاتق المستأجر يتمثل في التزامه بإخلاء المأجور ورده للمؤجر متى انتهت تلك المدة دون أن يجدد العقد.
وقد أوجد المشرع الطلب المستعجل برد المأجور كوسيلة للمؤجر لكي يتمكن من خلالها أن يسترد المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة، وامتناع المستأجر عن تنفيذ التزامه برد المأجور طواعية واختياراً للمؤجر.
أن يكون العقد مبرماً في أو بعد 31/8/2000
قرر المشرع أن عقد الإيجار الذي تم إبرامه بين المؤجر والمستأجر في تاريخ 31/8/2000 أو أي تاريخ يليه، ثم تنتهي مدته ويمتنع المستأجر عن رد المأجور للمؤجر طوعاً لتكون سبباً في تقديم المؤجر للطلب المستعجل المتضمن طلبه استرداد المأجور من تحت يد المستأجر، وذلك لاعتبار تلك العقود محكومة من قبل الشروط التي تضمنها العقد وتم الاتفاق عليها، فإذا كان عقد الإجارة قد أبرم قبل هذا التاريخ فإنه لا يخضع لهذا الطلب المستعجل، ويحق للمستأجر أن يظل شاغلاً بالمأجور ومحتفظاً به حتى بعد انتهاء مدة الإجارة المتفق عليها.
ومن الملحوظ في الحالتين السابقتين أن القاسم المشترك بينهما هو انتهاء مدة الإجارة، فيعد انتهاء مدة الإجارة هو الشرط الرئيسي والأساسي الذي يجب أن يتوافر عند تقديم الطلب المستعجل باسترداد المأجور، بجانب الشروط الخاصة بكل حالة منهما.
الشروط اللازم توافرها في الطلب المستعجل
استلزم المشرع مجموعة من الشروط التي يجب أن تتحقق حتى يمكن للمؤجر أن يتقدم إلى القاضي المستعجل بطلب استرداد لمأجور، وفيما يلي بياناً موجزاً بتلك الشروط.
أن يكون عقد الإيجار مكتوباً
نصت المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين بداية على وجوب أن يكون العقد المحرر بين المؤجر والمستأجر قد تم إفراغه في شكل مكتوب، وشرط الكتابة هنا ليس لصحة العقد أو لإثباته، ولكنه شرط لتقديم الطلب المستعجل باسترداد المأجور. ويعد هذا الشرط شرطاً منطقياً له وجاهته، حيث إن القاضي المستعجل لن يتمكن من ضبط حقيقة وقائع وطبيعة الدعوى، أو أن يتبين مدى توافر شروط تقديم الطلب وخاصة مسألة مدة العقد، وما إذا كانت قد انتهت بالفعل أم لا إلا إذا كانت تفصيلات العقد وبياناته محررة كتابة.
أن يكون عقد الإيجار قد أبرم في تاريخ لاحق لتاريخ 31/8/2000
يعد ذلك الشرط تطبيقاً لنص (المادة 19) من قانون المالكين والمستأجرين، والتي اشترطت في عقود الإيجار التي يتم تقديم الطلب المستعجل برد المأجور بشأنها أن تكون قد أبرمت بتاريخ 31/8/200 أو بعده، أما ما يسبق هذا التاريخ من عقود إيجار أبرمت قبله فهي لا ينطبق عليها حالة تقديم الطلب المستعجل، حيث إنها عقود يسري عليها قواعد الامتداد القانوني، وبالتالي تكون المحكمة صاحبة الاختصاص بنظر طلب استرداد المأجور هي محكمة الموضوع.
أن تكون مدة الإجارة قد انتهت
يعتبر هذا الشرط كما أشرنا سلفاً أهم الشروط الواجب توافرها لتقديم الطلب المستعجل، فيكون أول ما يتثبت منه القاضي المستعجل في عقد الإيجار المقدم عنه الطلب هو موعد انتهاء الإجارة وهل انتهت بالفعل أم لا، فإن ثبت له أنها لم تنته بعد ولاتزال سارية، فإنه يقضي في الطلب بعدم اختصاصه بنظره.
شرط الإخطار
يجب على المؤجر بعد انتهاء مدة الإجارة ورفض المستأجر تسليم المأجور بشكل طوعي أن يوجه إلى المستأجر إخطاراً يطالبه فيه بتسليم المأجور، فإذا مرت عشرة أيام ولم يقم المستأجر بتنفيذ التزامه بالرد فيحق للمؤجر أن يتقدم بالطلب المستعجل، وقد أيدت محكمة التمييز بصفتها الحقوقية هذا الشرط باعتباره أحد أهم الإجراءات التي يلزم اتباعها في سبيل تقديم الطلب المستعجل.
ويلزم في الإخطار المذكور أن يكون واضح الدلالة على أن المؤجر يرغب في استرداد المأجور واستعادته، فإن لم تكن دلالة الإنذار واضحة في هذا الشأن يعد غير صحيحاً، ولا تسري آثاره القانونية في فتح مدة العشرة أيام الممهدة لتقديم الطلب المستعجل.
فإذا توافرت كافة الشروط السابق ذكرها في الطلب المستعجل المقدم من المؤجر، فإن القاضي المستعجل يصدر قراره بقبول الطلب ورد المأجور إلى المؤجر.
قابلية تنفيذ القرار الصادر في الطلب المستعجل
منح المشرع في قانون المالكين والمستأجرين للقرار الصادر في الطلب المستعجل برد المأجور القوة التنفيذية، وجعل من عقد الإيجار سنداً تنفيذياً يتم تنفيذه جبراً عن طريق دائرة التنفيذ، وقد قرر المشرع إمكانية تمتع عقد الإيجار بصفة السند التنفيذي وذلك في نص (المادة 18) من قانون المالكين والمستأجرين والتي نصت على أنه (يعتبر عقد الإجارة سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق أحكام التشريعات النافذة).
إلا أن المشرع قد اشترط شرطين أساسيين يلزم تحققهما بعد صدور قرار استرداد المأجور لكي يتمكن المؤجر من تنفيذ هذا القرار، وسوف نعرض لهذين الشرطين بصورة موجزة.
التبليغ وعدم الطعن
لكي يتمتع القرار الصادر بقبول الطلب المستعجل بصفة السند التنفيذي فإن القانون قد ألزم المؤجر بداية أن يبلغ المستأجر بهذا القرار، وذلك حتى يفتح موعد الطعن على هذا القرار أمام المستأجر، حيث يتم احتساب عشرة أيام من تاريخ تبليغ القرار للمستأجر، فإن لم يقم الأخير بالطعن على القرار خلال مدة العشرة أيام المذكورة، فإن القرار يتحصن وتثبت له الصفة التنفيذية.
الكفالة
حتى يستطيع المؤجر أن ينفذ القرار المستعجل الصادر لصالحه ضد المستأجر ويسترد المأجور، فيجب عليه أن يتقدم بكفالة مصرفية أو عدلية يتم تقدير قيمتها من قبل القاضي المستعجل أو المحكمة صاحبة الاختصاص، وتستهدف تلك الكفالة إسباغ الحماية على المستأجر متى كان المؤجر متعسفاً في استخدام حقه بأن يثبت عدم أحقيته في طلبه المستعجل، وبالتالي يكون مبلغ الكفالة ضامناً لأي ضرر قد يصيب المستأجر في تلك الحالة.